建工律师团队  吴春江律师

随着城市化进程的加快，房地产行业蓬勃发展，经济适用房、小产权房买卖也融入到市场中来，但在实践中存在诸多问题，本文就经济适用房、小产权房（包括平改房）买卖这两类房屋合同是否有效进行一下权威、深度解析。

一、经济适用房买卖合同效力问题

政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，只要不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，经济适用房的买卖行为合同有效。

1、经济适用房的含义及性质

根据建住房【2007】258号《经济适用住房管理办法》第二条规定，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。同时第二十九条规定了办理权属登记应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

2、经济适用住房购房人拥有有限产权

建住房【2007】258号第三十条规定了购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

• 合同效力问题

是否认定这类房屋买卖合同是否有效应依据《合同法》第五十二条做出判断，而不能依据违反国家政策性规定认定无效。

在司法实践中法院也持上述观点，在(2015)民申字第3336号案件中最高院认为：“经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形”。

在(2015)粤高法民一申字第494号案件中广东省高级人民法院认为：“根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(一)》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，违反国家政策性规定并不能作为人民法院判决合同无效的法律依据。对于经济适用房的转让，现行国家政策只有关于申请购买经济适用房的主体及购买后上市交易年限等限制性规定，但这些均不属于合同效力禁止性规定”。

二、小产权房（包括平改房）买卖合同问题

1、小产权房（包括平改房）买卖合同效力问题

小产权房（包括平改房）是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的，只能在集体成员内部转让、置换，向本集体成员以外的人转让房屋其行为无效。

2、购买小产权房（包括平改房）存在的法律风险

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》十、严格规范农村集体土地确权登记发证行为中指出：“对于借户籍管理制度改革或者擅自通过"村改居"等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或"小产权房"等违法用地，不得登记发证。”对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记不规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。

《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》(法[2012]151号)，

可以进行“现状处置”。处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质，买受人或承受人按照房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险。

综上，小产权房国家不给登记发证，买卖行为无效。

2020年5月14日

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