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解析二手房买卖交易需要注意的问题及风险防范

解析二手房买卖交易需要注意的问题及风险防范

编辑：迁安信息港   2013-07-15 14:09:52 5196阅读

<p class="MsoNormal" style="text-indent:24.0pt;background:#F6FAFD;"> 随着限购政策的影响，目前成交的二手房依然以刚需户型为主。对于大部分置业者来说，购置二手房需要注意的事项要远超过新房，环渤海房产网为准备购置二手房的您特意邀请到了陈立强律师来解析二手房买卖交易需要注意的问题及风险防范。<br /> 　　市场不好就出租，市场好转就卖房，二手房对于市场的敏感度远胜于新房市场。根据链家地产市场研究部统计，截至11月，今年以来二手房价格累计涨幅为16%，平均租金累计涨幅还不足9%。而且，随着限购政策的影响，目前成交的二手房依然以刚需户型为主。对于大部分置业者来说，购置二手房需要注意的事项要远超过新房，环渤海房产网为准备购置二手房的您特意邀请到了陈立强律师来解析二手房买卖交易需要注意的问题及风险防范。<br /> 　　一、二手房买卖注意事项<br /> 　　（一）签合同前需要注意的事项（需核实卖房方材料手续）：<br /> 　　1、房屋产权证和土地使用权证正本。（房地产管理部门查询此产权的真实性。）（房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。）<br /> 　　2、产权证所有人及其共有人(配偶)身份证、户口、婚姻证明复印件。<br /> 　　3、卖方身份证及户口薄。<br /> 　　4、如卖方非产权证权属人，则产权证权属人需出具书面格式的委托书。<br /> 　　5、原契税完税证明。<br /> 　　6、原购房发票（复印件）、原购房合同、由房屋土地测绘部门提供的房屋勘丈表、房屋平面图和房屋地籍图。<br /> 　　7、水、电、煤结清帐单。（上个月）<br /> 　　8、交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。<br /> 　　（二）《房屋买卖合同》文本需注明事项：<br /> 　　1、买卖合同已签订，买方首期款也已支付业主后，办理产权过户的过程中出现任何非买方责任问题致使产权无法顺利过户时，业主需全额退还卖方订金及首付款，并赔偿。（款清后必须拿到房产证和土地证）。<br /> 　　2、卖方必须保证产权证的真实性，必要时需要到房管部门验证，若产权证不被房地产管理部门认可（真实性），卖方全额退还房价总额。<br /> 　　3、房屋位置、性质、面积、结构、格局需与产权证一致，如有不同，卖方必须补偿差价。<br /> 　　4、屋内设施陈列清楚（包括门窗、地板等）以及确保没有缺陷。如有缺陷，由卖方补偿。<br /> 　　5、有无抵押、共有人是否同意出售；<br /> 　　6、产权人书面委托书附进买卖合同。<br /> 　　7、付款方式流程做出明确、具体的约定。并注明，如因非个人原因而引起的任何付款上的拖延，买方可免除责任。<br /> 　　8、写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用。<br /> 　　9、房价是否包含了燃气设施费，房价是否包含了维修基金余额。<br /> 　　10、卖主需在交房日前将其户口迁出。<br /> 　　11、如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失。<br /> 　　12、违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付。产生纠纷协商不成时如何解决争议（仲裁、诉讼等），约定有利于己的管辖法院；<br /> 　　13、写明合同生效、中止、终止或解除条款；<br /> 　　14、在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。<br /> 　　15、贷款是到我手上的，由我来支付给卖方。<br /> 　　二、二手房交易应该注意的风险         <br /> 　　(一)来自交易主体方面的风险<br /> 　　即买卖双方有无处分房产的资格、代办人是否有房产权利人的合法授权。<br /> 　　(二)来自交易房屋的风险<br /> 　　主要有:<br /> 　　1、用于交易的房屋为非法建筑或已被列人拆迁范围;<br /> 　　2、房屋权属存有争议;<br /> 　　 3、房屋为共有出卖人未经共有权人同意<br /> 　　4、房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的;<br /> 　　 5、房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的;<br /> 　　6、已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;<br /> 　　7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;<br /> 　　8、交易房屋存有质量瑕疵。<br /> 　　（三）来自交易手续方面的风险<br /> 　　房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权极相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。因此，若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。对此《物权法》有明确具体的规定。<br /> 　　（四）来自房屋评估方面的风险<br /> 　　二手房交易的重要一环是需对交易房屋进行评估。在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值。<br /> 　　（五）来自二手房交易合同方面的风险<br /> 　　主要为交易合同双方的权利义务约定不明引发争议，或交易方利用合同进行诈骗。<br /> 　　针对以上可能出现的风险，可从以下儿方面人手加以防范:<br /> 　　1、交易双方应对对方的资格进行必要的审查和判断。作为买受人，可要求出卖人提供房屋的权属证明文件、身份证明以及其他证件，并到登记机关查验房屋的权属登记情况，判定拟购买房屋的可买性和安全性;作为出卖人，可要求买受入提供身份证明、工作证明、收人证明等材料，以便对其资信能力作出评判。<br /> 　　2、作为出卖人，应对买受人的支付能力等相关情况有一个基本的了解和判断。作为买受人，则应对一拟购买的房屋进行实地考察，详细了解房屋的基本情况(如地点、户型、结构、价位、朝向、装修情况、共有情况、出租情况、抵押情况、房屋用途等)、房屋的市政配套情况、物业管理情况、房屋所在地区周边环境，从而对拟购买的房屋有一个全面的了解。<br /> 　　3、在交易过程中，交易双方应首先委托信誉良好的、具有房地产评估资质证书的机构对房屋价格进行评估，以避免评估价偏高或偏低；<br /> 　　4、双方签订书面房屋买卖合同时，应尽可能地在合同中详尽地约定双方的权利义务，针对可能出现的情况约定相应的处理对策，尤其是要明确违约的法律责任。一份完善的合同将有助一于减少许多不必要的纷争，从而有利于保证交易目的顺利实现。<br />     5、二手房交易是一项专业性很强且颇为复杂的交易活动。交易方在交易前及交易过程中，最好能得到房地产专业人士(律师)的指导。 </p>
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